‚Brandheiß‘ liegt seit Mittwoch der neue Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses im Kreis Mettmann vor. Es ist ein starker Abwärtstrend erkennbar. Erstmals seit langem werden die Bodenrichtwerte im Schnitt um 5 Prozent gesenkt.
Nach jahrelang steigender Nachfrage nach Wohnimmobilien, die für einen kontinuirlichen Preisanstieg sorgte, ging die Nachfrage 2022 erstmals wieder zurück und brach 2023 schließlich ein. „Im Berichtsjahr 2023 sind nicht nur die Umsätze, sondern auch die Preise für Immobilien in historischem Ausmaß zurückgegangen“, heißt es dazu im aktuellen Grundstücksmarktbericht des Kreises Mettmann für die acht Städte, für die der Gutachterausschuss die Zahlen ermittelt. Ratingen und Velbert haben aufgrund ihrer jeweiligen Größe einen eigenen Gutachterausschuss.
Ein- und Zweifamilienhäuser sind rund 14 Prozent günstiger als im Jahr davor, Eigentumswohnungen rund 7 Prozent. Zur geringeren Nachfrage und dem damit verbundenen Umsatzrückgang dürften laut Gutachterausschuss die gestiegenen Finanzierungskosten und die hohe Inflation geführt haben. Eine Einschätzung dazu, wie sich die Lage auf dem Immobilienmarkt weiter entwickelt, kann der Gutachterausschuss aufgrund vieler Faktoren, von denen die Entwicklung abhängt, nicht geben. „Ich befürchte aber, dass es auch in 2024 noch zu einem deutlichen Rückgang kommt“, äußerte sich der Vorsitzende des Gutachterausschusses Dipl.-Ing. Axel Willinghöfer, am Mittwoch bei der Präsentation des Grundstücksmarktberichts 2024.
„In 2023 wurden deutlich weniger Verträge geschlossen, als in 2022. Es gab eine rückläufige Preisentwicklung über das Ganze Jahr“, führte er im Gespräch mit der Presse aus. Im letzten Jahr wollte Willinghöfer noch nicht von einer Trendwende am Grundstücksmarkt sprechen. Er schätzte die Entwicklung als Marktkonsolidierung ein und äußerte, dass man abwarten müsse, wie 2023 entwickeln würde. Inzwischen ist klar, dass sich der Abwärtstrend in 2023 fortgesetzt hat.
Starker Rückgang bei der Zahl der Verträge und beim Geldumsatz
Wurden 2022 noch 2.756 Urkunden über den Verkauf oder Tausch von Grundstücken, die Begründung von Erbaurechten oder Zwangsversteigerungsbeschlüsse notariell beglaubigt, waren es 2023 nur noch 2.215 Verträge. Das entspricht einem Rückgang von rund 20 Prozent. Beim Geldumsatz fällt das Minus noch deutlicher aus. Von 1,21 Mrd. Euro in 2022 auf 0,88 Mrd. Euro in 2023. Das entspricht einem Rückgang von 27 Prozent.
Das Immobilienbarometer des Grundstücksmarktsberichts
Vergleicht man das Immobilienbarometer aus dem Grundstücksmarktbericht 2023 mit dem aktuellen von 2024, wird auf den ersten Blick sichtbar, das der ‚Preisverfall‘ erst im letzten Jahr eingesetzt hat, während die Anzahl der Verkäufe bereits im Jahr davor zurückgegangen ist. Der Gesamtflächenanteil der Verkäufe war hingegen nur geringfügig kleiner als im Vorjahr. 258.6 ha waren es in 2022 und 256,8 ha in 2023. Das entspricht einem Rückgang von 0,7 Prozent durchschnittlich auf alle acht Städte betrachtet.
Bei der Einzelbetrachtung der acht Städte ist ein starkes ‚Süd-Nord-Gefälle‘ zu beobachten. Die Nase vorn haben bei der Zahl der Verträge die Städte Langenfeld (398) und Monheim (338). Erkrath liegt mit 300 Verträgen im unteren Mittelfeld, während Wülfrath mit 134 das Schlusslicht bildet.
Wie teuer sind Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau?
Laut Grundstücksmarktbericht bewegen sich die Preise für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke im Kreis zwischen 327 und 967 EUR pro Quadratmeter, dabei gibt es große Differenzen zwischen den kreisangehörigen Städten. Aber auch innerhalb der Städte gibt es je nach Lage der baureifen Grundstücke noch deutliche Unterschiede. Insgesamt ist aber bei Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau in allen Städten ein leichter Preisrückgang zu verzeichnen, so dass die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2024 im gesamten Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschuss Mettmann um 5 Prozent gesenkt wurden. Das entspricht einer Reduzierung von 20 bis 50 Euro pro Quadratmeter.
In Erkrath liegen die Baulandpreise zwischen 495 EUR (gute Wohnlage), 480 EUR (mittlere Wohnlage) und 465 EUR (mäßiger Wohnlage). Am günstigsten sind Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau in guter Wohnlage in Wülfrath (380 EUR / m²), am teuersten in Hilden (670 EUR / m²). In mittlerer Wohnlage punktet Heiligenhaus mit 330 EUR / m² mit den günstigsten Bauland, während in Langenfeld mit 650 EUR / m² die höchsten Preise aufgerufen werden. Auch in mäßigen Wohnlagen findet man in Heiligenhaus mit 305 EUR pro Quadratmeter das günstigste Bauland, während auch hier mit 585 EUR pro Quadratmeter in Langenfeld Bauland am teuersten ist. Erkrath liegt mit seinen Preisen in allen drei Wohnlagen an drittgünstigster Position.
Anders als im Bereich Wohnimmobilien und Baugrundstücken, kam es in den Gewerbegebieten zu einer Stagnation. „Das liegt auch daran, dass wir wenig davon haben“, erklärt Axel Willinghöfer. Die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2024 für Gewerbegrundstücke sind deshalb überwiegend auf dem Niveau des Vorjahres geblieben. Eine Ausnahme bilden Langenfeld und Mettmann. „Hier wurden einzelne Bodenrichtwerte für gewerbliche Bauflächen erhöht.“
Wie stark der derzeitige Abwärtstrend ausfällt, zeigt Dipl.-Ing. Axel Willinghöfer in einer Grafik, der man die Anzahl der Fälle sowie die Preisentwicklung von 2010 bis 2023 entnehmen kann:
Steigende Mietpreise und vorerst keine Minderung der Grundsteuer
„Für Mieter bedeutet das eher steigende Preise“, sagt uns Axel Willinghöfer auf Nachfrage. Aufgrund der höheren Zinsen und gestiegenen Baukosten sei davon auszugehen, dass viele junge Familien sich den Bau eines Eigenheims nicht mehr leisten können und auf den Mietwohnungsmarkt drängen. Wenn das Mietwohnungsangebot knapper wird, steigen die Preise.
Ärgerlich wird es möglicher Weise in den kommenden Jahren auch für alle Immobilien- und Grundbesitzer in Bezug auf die Grundsteuer. Für die Grundsteuerreform wurde der Grundstückswert in der Regel anhand des Bodenrichtwerts sowie einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete ermittelt. Grundlage waren hier die Bodenrichtwerte aus dem Jahr 2022. Eine Neuberechnung soll alle sieben Jahre erfolgen. Werden die Bodenrichtwerte in dieser Zeit – wie gerade jetzt – heruntergesetzt wirkt sich das vorerst nicht vermindernd auf die zu zahlende Grundsteuer aus. Für die ist der aus 2022 ermittelte Grundstückswert und Messbetrag relevant. Das gilt auch, wenn in den kommenden Jahren die Bodenrichtwerte weiter herabgesetzt werden. Fällig ist die Grundsteuer nach der Reform erstmals ab Januar 2025. Eine Herabsetzung wegen fallender Bodenrichtwerte wäre nach der derzeitigen Regelung erst sieben Jahre später zu erwarten.
Abruf für Boden- und Immobilienrichtwerten oder Grundstücksmarktberichte sowie Informationen für die Erstellung von Wertgutachten:
Boden- und Immobilienrichtwerte sind kostenlos über boris.nrw.de abrufbar, wenn man die Anschrift oder Flurstücknummer in die Suche eingibt. Ein Immobilienpreis-Kalkulator bietet darüber grobe Anhaltspunkte über den Wert von Immobilien.
„Wer den genaueren Wert einer Immobilie wegen Verkaufs oder Erbschaft benötigt, kann von uns ein Wertgutachten erstellen lassen“, so Peter Kutulla, Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Kontaktdaten, eine Aufgabenbeschreibung des Gutachterausschusses oder eine Übersicht, welche Gebühren bei Erstellung eines Verkehrswertgutachtens fällig werden, sind über gars.nrw/mettmann zu finden. Dort sind auch die Grundstücksmarktberichte der vergangenen Jahre als PDF abrufbar.
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