Tipps für die clevere Planung bestehender Immobilienkredite

Verbraucherzentrale NRW

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Das bedeuten steigende Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung

Die Zinsen für Immobilienkredite steigen. Das hat die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen nochmals angetrieben, da sich viele Menschen noch schnell günstige Kredite sichern wollen. Doch der effektive Jahreszins für zehnjährige Darlehen liegt nun erstmals seit mehr als zehn Jahren wieder über drei Prozent – das ist mehr als eine Verdreifachung seit dem Jahresende, als der Jahreszins noch bei 0,9 Prozent lag. Und in Fachkreisen geht man davon aus, dass die Zinsen weiter steigen. Bestehende Finanzierungen sind davon erst betroffen, wenn die jeweilige Zinsbindung ausläuft. Dann aber muss der aktuelle Marktzins akzeptiert werden. „Deshalb sollte man sich nicht zurücklehnen“, sagt Thomas Hentschel, Referent für Finanzen bei der Verbraucherzentrale NRW. „Die Anschlussfinanzierung kann schon heute geplant werden.“ Wer derzeit Kredite abbezahlt, hat nun folgende Möglichkeiten:

  • Nach zehn Jahren besteht gesetzliches Kündigungsrecht Eine gesetzliche Kündigung ist möglich bei Zinsbindungen, die länger als zehn Jahre vereinbart sind. Frühestens zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens kann mit einer Frist von sechs Monaten die Kündigung ausgesprochen werden. Eine neue Zinsvereinbarung kann dann mit dem gleichen oder einem anderen Darlehensgeber getroffen werden. Das kann Planungssicherheit für die Zukunft geben. Allerdings sollte auch für die Anschlussfinanzierung die Zinsbindung oder der Tilgungssatz gut geprüft werden. Beim Anbieterwechsel fallen zudem Kosten für die Änderung der Grundbucheintragung an. Diese liegen je nach Höhe der Grundschuld bei 0,1 bis 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags, für eine Grundschuld von 100.000 Euro wären es also 200 Euro.
  • Forwarddarlehen als Zinsvereinbarung für die Zukunft Sogenannte Forwarddarlehen, übersetzt Vorausdarlehen, bieten je nach Angeboten der Geldinstitute die Möglichkeit, zwei bis fünf Jahre vor Ende der Laufzeit schon eine Zinsvereinbarung für die Zukunft zu treffen. Dazu muss auf den aktuellen Marktzins, zum Beispiel für jeden Monat vor Vertragsende, ein Aufschlag gezahlt werden. Eine Forwardvereinbarung mit einem monatlichen Zinsaufschlag von 0,02 Prozent für 24 Monate kostet dann 0,48 Prozent. Beträgt der aktuelle Marktzins für die neue Zinsvereinbarung drei Prozent, kann künftig mit 3,48 Prozent kalkuliert werden. Forwarddarlehen sind insofern eine Spekulation. Sie können sich lohnen. Doch sie gelten auch dann, wenn der Marktzins später niedriger sein sollte. Wer dann darauf verzichten will, muss eine teure Entschädigung zahlen. Diese Nichtabnahmeentschädigung gilt in der Regel für den Zeitraum, in dem Kund:innen ihr Darlehen nicht kündigen können, also für zehneinhalb Jahre. Schadlos kündigen kann man einen Forwardarlehens-Vertrag nur bei Vertragsmängeln, etwa wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft war. Hier können die Beratungsstellen der Verbraucherzentrale NRW weiterhelfen, ebenso bei fälliger Nichtabnahmeentschädigung.
  • Mit Sondertilgungen die Schulden verringern Vertraglich vereinbarte Sondertilgungen zu nutzen, bietet sich ebenfalls für die Gestaltung der Anschlussfinanzierung an. Optionale jährliche Sondertilgungsrechte von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme sind in den vergangenen Jahren durchaus die Regel gewesen. Wer zusätzlich Geld zurückzahlen kann, reduziert damit die Darlehnsschuld unmittelbar. Der Vorteil: Dadurch sinkt die Zinssumme ab dem Folgejahr im Vergleich und die Tilgung steigt. Am Zinsbindungsende ist die zu finanzierende Restschuld geringer, das kann unter Umständen sehr hilfreich sein.
  • Warum die Zinsen wohl weiter steigen Der bisherige Zinsanstieg geht auf steigende Renditen für Staatsanleihen zurück. Denn an diesen orientiert sich die Rendite für Pfandbriefe, mit denen die Immobilienkredite refinanziert werden. Für den Darlehenszins kalkuliert jede Bank darauf einen Aufschlag. Die angekündigte Leitzinserhöhung der EZB im Juli wird voraussichtlich die Renditen für Staatsanleihen nochmal steigen lassen. In der Folge könnten auch die Darlehenszinsen weiter steigen.
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