„Erbbaurecht: Damit die Stadt uns Allen gehört“ war eine Infoveranstaltung im Hand in Hand überschrieben, die die Linke Erkrath organisiert hatte, um das Thema für wahlberechtigte Bürger verständlich zu vermitteln.
Etwa 25 Besucher waren gekommen, um von Heike Sudmann (Die Linke, Hamburgische Bürgerschaft) und Philipp Kloevekorn (NSG) vor dem anstehenden Bürger- beziehungsweise Ratsbürgerentscheid mehr über das Thema zu erfahren. Begrüßt wurden sie von Markus Lenk, der der Fraktion die Linke im Stadtrat vorsitzt. Er stellte kurz Heike Sudmann vor, bevor er das Wort zuerst an Philipp Kloevekorn übergab. Der erzählte, wie er 2018 nach Hochdahl gezogen ist und direkt mit dem Thema Bebauung der Neanderhöhe in Berührung kam. Schneller kann man in einer neuen Stadt wohl kaum in eine Bürgerinitiative rutschen. In einem kurzen Abriss fasste er zusammen, was von Beginn an bis zum jetzt anstehenden Bürgerentscheid geschah. Auf der Homepage der Initiative kann man die Entwicklung über das Archiv nachvollziehen.
Philipp Kloevekorn erklärte auch, wie es dazu kam, dass die Initiative – nachdem die Bebaung beschlossen war – sich für Erbbaurecht stark machte. Wenn schon gebaut wird, dann sollte es nachhaltig sein. „Gewerbe bringt nur etwas, wenn dauerhaft Gewerbesteuer fließt“, erklärte er den Besuchern. Er nannte das Beispiel Timocom. Das Unternehmen, dessen Mitarbeiterzahl stetig gewachsen war, hatte gegenüber der Neanderhöhe ein zweites Verwaltungsgebäude gebaut. Dann kam Corona und alle wanderten ins Homeoffice. Ein großer Teil blieb dort. Nur wenige Mitarbeiter sind heute noch täglich im Unternehmen. Selbst das Raumkonzept im Hauptgebäude wurde verändert. Offene Bereiche ersetzen an vielen Stellen Einzelbüros. Der Gedanke noch ein drittes Gebäude zu bauen ist längst zu den Akten gelegt und das zweite Gebäude ans Gesundheitsamt des Kreises Mettmann vermietet. „Ein Gesundheitsamt zahlt keine Gewerbesteuer“, führte Kloevekorn den Anwesenden vor Augen.
Auch Leerstände, wie in Unterfeldhaus, würden den eigentlichen Zweck – die Einnahme von Gewerbesteuer – nicht erfüllen. Im Rahmen des Bürgerbegehrens hatte sich die Initiative mit Anwälten ausgetauscht und in Kommunen nachgefragt, um sich intensiv über Erbbaurecht zu informieren. Die Vertragsgestaltung muss sicher sinnvoll und überlegt sein, aber ein Vorteil sei vor allem, dass die Stadt bei der Weiterveräußerung Mitsprache hätte und dass Grundstücke, die in Erbbaurecht vergeben werden, weiter zum Eigenkapital der Stadt zählen. Auch könne die Stadt – beispielsweise durch einen abgesenkten Erbbauzins – die Ansiedlung von Startups forcieren. Wenn die Grundstücke im Besitz der Stadt blieben würde der Druck weitere Flächen zu versiegeln sinken.
Erfahrungen aus Hamburg
Heike Sudmann berichtete anschließend über Entwicklungen in Hamburg und dem langen und steinigen Weg, den Volksinitiativen gehen mussten oder noch müssen. Ein Kompromiss der Hamburger Regierung mit der Volksinitiative „Keine Profite mit Boden & Miete“ hat zu einer Verfassungsänderung geführt. Die habe zwar neben Erbbaurecht für den Verkauf von städtischen Grundstücken ein kleines Hintertürchen offen gelassen, aber man hat erreicht, dass das die Ausnahme bilde. „Ich bin vor allem hier zu Euch gekommen, um zu sagen: Ihr seid nicht allein“, sagte sie den Besuchern. „Könnt Ihr heute sagen, was in 60 Jahren ist?“, fragte sie, um zu verdeutlichen, warum es sinnvoll ist, dass die Stadt Besitzer ihrer Grundstücke bleibe. In Hamburg habe die Stadt viel verkauft und zum Teil wieder zurückgemietet. Die Erkenntnis sei gewesen, dass das ein sehr schlechtes Geschäft gewesen sei. „Wir wollen, dass die Stadt keine Grundstücke mehr verkauft“, erklärte sie das angestrebte Ziel in Hamburg.
Während die einen Volksinitiativen zu einem guten Teil erfolgreich waren, kämpft Hamburg enteignet weiter und muss – wie hier in Erkrath auch geschehen – den Weg über einen Gerichtsentscheid nehmen.
Der größte Preistreiber beim Bau neuer Wohnungen seien überwiegend nicht etwa die gestiegenen Baukosten (Material und Personal), der stärkste Faktor seien die exorbitant gestiegenen Grundstückspreise, erklärte Sudmann. So seien die Grundstückspreise seit den 1950er Jahren um 2.000 Prozent, in München sogar um 39.000 Prozent gestiegen (*). Seit 2018 gibt es in München eine Initiative für ein soziales Bodenrecht. „Investoren nehmen das Betongold“, verdeutlichte Heike Sudmann die Entwicklung am Wohnungsmarkt. Grund und Boden könne man nicht vermehren. Das sei wie mit Wasser und Luft. In Hamburg hat die Wohnungsnot und die Verteuerung von Grund und Boden zur Gründung der Volksinitiative geführt. „Wir brauchen eine Gemeinwohl orientierte Bodenpolitik“, schloß Heike Sudmann ihre Ausführungen.
(*) Die Aussage ist mit Einschränkungen richtig. Der bundesweite und der Anstieg in München sind nicht vergleichbar, wie dem #faktenfuchs des Bayerischen Rundfunks zu entnehmen ist, da ihnen unterschiedliche Erhebungsmethoden und Zeiträume zu Grunde liegen. Während der bundesweite Anstieg aus einem Durchschnitt der Verkaufswerte seit 1962 berechnet wurde, liegt dem Münchner Wert die Preisentwicklung eines fiktiven (immer gleichen) Grundstücks in München seit 1950 zu Grunde.
Leerstand zahlt keine Gewerbesteuer
In Hamburg liegt der Fokus der Volksinitiativen darauf, dass Wohnen wieder bezahlbar sein sollte und das die Stadt nicht alle Optionen und ‚ihr Tafelsilber‘ (Grundbesitz) aus der Hand gibt. In Erkrath geht es beim Bürger- bzw. Ratsbürgerentscheid aktuell nur um eine 3,5 ha große Gewerbefläche. Anders als bei Flächen zur Wohnbebauung sind die Preise für Gewerbeflächen im Vergleich moderater gestiegen. Dennoch ist natürlich bei einem aufgegebenen Gewerbe die Gefahr, dass der Leerstand der Spekulation dient, denn je knapper Gewerbeflächen werden, desto mehr steigt möglicher Weise der Wert vorhandener Flächen. „Leerstand zahlt keine Gewerbesteuer“, so die Intention der Bürgerinitiative, die die Idee der Vergabe in Erbbaurecht für den Bürgerentscheid auf den Weg gebracht hatte.
Bürgermeister Christoph Schultz hat in den Diskussionen der letzten Wochen darauf hingewiesen, dass die Stadt auch beim Verkauf ein Vorkaufsrecht festlegen kann, um Einfluss zu nehmen. Das überzeugte die Besucher der Infoveranstaltung am Montag jedoch nicht wirklich. Sie mutmaßten, dass Inhaber auch in diesem Fall spekulieren könnten, in dem sie Kaufinteressenten anführen, die hohe Preise zahlen würden und die Stadt am Ende ‚draufzahlt‘. Ein Besucher wollte wissen, ob es bereits Beispiele hier im Kreis Mettmann gäbe und erfuhren, dass es Erfahrungen in Langenfeld gäbe, dort aber nicht ausschließlich im Erbbaurecht vergeben wird. Berichtet wurde auch von ehemaligen Bauern, die seine Grundstücke in Monheim in Besitz gehalten haben. Heute sei dort ein Gewerbegebiet, in dem sie die Grundstücke alle in Erbbaurecht vergeben hätten. Aus der Umgebung wäre noch Dormagen zu nennen und auch in Düsseldorf würden Gründstücke teils in Erbbaurecht vergeben.
Ein anderer Besucher stellte sich Fragen zu den Finanzen der Stadt. Wenn der Heimfall eintrete, müsse die Stadt ja für Gebäude eine Entschädigung zahlen. Je älter die seien, dester preiswerter die Entschädigungszahlung, aber auf der anderen Seite stünden dann möglicher Weise eine teure Sanierung oder Abriss. „Ich sorge mich, dass Erkrath die liquiden Mittel nicht besitzt, um den Erbbaurechtsnehmer zu entschädigen. Auch fehlt in der Stadt vielleicht das Fachpersonal, die damit umgehen können.“ Ein anderer Besucher wusste zu berichten, dass beim Heimfall nicht der Verkehrswert, sondern der Sachwert zu zahlen ist. Einig waren sich die Besucher, dass Erbbaurecht Spekulationen ein Ende setzen kann und das selbst die aktuelle NRW Landesregierung Erbbaurecht für eigene Liegenschaften anstrebt. „Sollte der Bürgerentscheid am Sonntag pro Erbbaurecht ausfallen, würde ich der Stadt empfehlen Mitglied im Erbbaurechtsverband zu werden“, äußerte Philipp Kloevekorn. Dort gäbe es gebündeltes Wissen und Unterstützung.
Ein Kleiner Blick auf die Verbandsseite ließ uns erfahren, dass vier von zehn EM Stadien auf Erbbaurechtsgrundstücken stehen. Die Düsseldorf Arena gehört dazu.
Skepsis in der Wirtschaft, Kritik der IHK
Während es anderen Orts schon einige Beispiele von Erbbaurecht für Gewerbeflächen gibt (wir berichteten), bleiben IHK und die Erkrather Wirtschaft mehr als skeptisch. Die Mittelstands- und Wirtschaftsunion (MIT) der CDU Erkrath führt Gründe an, die aus ihrer Sicht gegen Erbbaurecht für die Gewerbeflächen spricht. Die Oberbegriffe sind ‚eingeschränktes Eigentum‘, ‚begrenzte Laufzeit und unsichere Verlängerung‘, ‚zusätzliche Kosten durch Erbbauzinsen‘, ‚eingeschränkte Finanzierungsoptionen‘, ‚Einschränkungen durch den Erbbauvertrag‘ und ‚Wertminderung des Grundstücks über die Zeit‘.
Die meisten Punkte lassen sich über den Erbbaurechtsvertrag regeln. Beispielsweise die Option auf Verlängerung. Zwar gibt es tatsächlich zusätzliche Kosten durch den Erbbauzins, aber wer den Kauf des Grundstücks über ein Darlehen finanziert, zahlt für das geliehene Kapital ebenfalls Zinsen und auch laufende Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten stehen in der Bilanz eines Unternehmens.
Unter den Einschränkungen durch den Erbbauvertrag (dessen Inhalte ja derzeit überhaupt noch nicht festgelegt sind) führt die MIT an: ‚Dazu gehören Bauvorschriften, Nutzungsauflagen oder auch Auflagen für den späteren Rückbau von Gebäuden.‘ Bauvorschriften und Nutzungsauflagen (Festlegung des Rats, welche Art von Gewerbe sich auf der Neanderhöhe ansiedeln darf) gibt es jedoch genauso beim Kauf der Grundstücke und welche Auflagen es für einen möglichen Rückbau geben würde ist sicher auch Teil der Vertragsgestaltung.
Eine Wertminderung des Grundstücks trifft für den Erbbaurechtsnehmer nicht zu, denn er ist nicht Eigentümer und bei knapper werdenden Flächen dürfte der Wert für den Eigentümer (die Stadt) eher steigen. Eine auf dem Grundstück erbaute Immobilie wird über die Jahre, wenn nicht saniert und auf dem neuesten Stand gehalten, sowohl auf einem Erbbaugrundstück, als auch auf dem eigenen Grundstück an Wert verlieren. Für die Option zu investieren und sanieren könnte bei zu kurzer Restlaufzeit auch eine Option auf vorzeitige Verlängerung des Erbbaurechts vereinbart werden. Was bei den ‚eingeschränkte Finanzierungsoptionen‘ wirklich zutrifft, ist natürlich die Option ein bereits vollständig abgezahltes Grundstück bei der Bank zu beleihen, um Kapital für eine mögliche Sanierung zu haben.
Auch die IHK Düsseldorf hat sich kritisch geäußert und zitiert Wido Weyer (Vorsitzender des IHK-Ausschusses Erkrath, Geschäftsführer der Mentor GmbH & Co. Präzisions-Bauteile KG und Vorsitzender des Wirtschaftskreises Erkrath): „Das Erbbaurecht wird als Hemmnis angesehen, sich auf der Erweiterungsfläche an der Neanderhöhe anzusiedeln.“ In der Pressemitteilung heißt es auch, dass angesichts knapper Flächenverfügbarkeit für die Erkrather Wirtschaft eine Entwicklung der Neanderhöhe unabdingbar sei. „Ungeachtet konjunktureller Stagnation wird die regionale Wirtschaft in Erkrath perspektivisch wieder wachsen. Dafür benötigt sie verlässlich Flächen“, sagt Marcus Stimler, Leiter der IHK-Zweigstelle in Velbert.
Kommentar: Es ist nachvollziehbar, dass IHK und Wirtschaft beim Erbbaurecht nicht ‚Hurra‘ schreien. Bürger müssen jetzt entscheiden, was für die Zukunft der Stadt wichtig ist. Schnelle Einnahmen durch Grundstücksverkauf und die Hoffnung auf hohe Gewerbesteuereinnahmen oder langfristige Überlegungen, wie sich Stadt und Wirtschaft entwickeln. „Könnt Ihr heute sagen, was in 60 Jahren ist?“, fragte Heike Sudmann am Montag. Die Antwort müsste „Nein“ lauten, denn das können weder Stadt, noch Wirtschaft, noch Bürger mit Sicherheit sagen.